[집합상가 영업제한 탐구①] 구분소유, 집합건물이란 무엇인가

집합상가는 집한건물에 여러 상가 점포가 있는 것을 말합니다. 집합건물상가, 집합상가건물, 집합상가 등으로 불립니다.

일반적으로 여러 점포가 한 건물에 모여있는 상가를 생각하면 됩니다. 요즘 상업지역에서는 집합상가가 일반적이고 단독건물상가는 오히려 드문 것 같습니다.

이번 글에서는 집합건물이 무엇인지 알아보고, 다음 글에서 집합상가에서 어떻게 독점영업권이 인정되는지 알아보겠습니다.

집합건물의 의미

집합건물이란 ① 구조상 독립적인 부분으로 구성되어 있고, ② 여러 사람이 구분소유하는 한 동의 건물을 말합니다.^{(민법 제125조, 집합건물법 제1조 및 제1조의 2에서 집합건물의 의미를 추출할 수 있습니다.)}

한 동의 건물이 ‘① 구조상 독립적인 부분으로 구성’된다는 것은 현실적인 건물의 모양을 말하는 것이기 때문에 건물을 구조상 독립성 있는 형태로 지으면 충족됩니다.

‘② 여러 사람이 구분소유’하는 것은 법적인 상태를 말하는 것이므로 건물의 구조상 독립성을 갖춘 부분을 별개의 구분된 소유권의 대상으로 하겠다는 법률행위(‘구분행위’)가 있어야 합니다.

구분소유의 의미: 단독소유, 공동소유와 비교

집합건물의 구조상 독립된 부분으로서 구분소유권의 대상이 되는 부분을 ‘구분건물’이라고 해보겠습니다.¹ 각각의 구분건물은 ‘구분소유’의 대상이 됩니다. 집합건물의 구분소유는 여러 사람이 한 동의 건물을 공동으로 소유한다는 점에서 건물의 ‘공동소유’와 유사하지만, 공동소유는 하나의 건물을 지분으로 나누어서 여러 사람이 소유하는 것으로^{(민법 제262조 제1항)} 각각 소유자에게 독립적인 소유권을 인정하는 구분소유와 다릅니다.

집합건물의 구분소유자는 자기가 구분소유하는 구분건물을 단독으로 소유, 사용, 관리할 수 있습니다. 반면에 일반적인 건물의 공동소유자는 공유건물을 단독으로 소유, 처분, 변경하지 못합니다.^{(민법 제262조 등)}

구분행위의 의미, 구분소유의 성립

구조상 독립성이 있는 건물도 기본적으로는 단독소유의 대상이 됩니다. 집합건물이 되기 위해서는 소유자가 건물을 구분소유로 하겠다는 의사표시 즉, 구분행위를 해야합니다.^{(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 참조함)} 구분행위는 건물의 물리적 형질을 변경하지 않고 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 충분합니다.^{(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결)}

부동산 등기부에 건물을 구분소유로 등기하는 경우는 물론이고, 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있습니다. 다만 건물이 완성되기 이전에 구분행위가 있더라도 실제로 구분행위에 상응하는 건물이 객관적, 물리적으로 완성되어야 구분소유가 성립합니다.^{(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결)}

1. 구분건물은 판례에서도 이용되는 표현입니다.