분양계약서에 ‘약국 독점영업권’을 보장받기로 하고 상가를 분양받았지만, 경쟁 약국에 대한 영업금지 청구가 기각된 사례를 소개합니다. 분양계약서는 물론 관리규약에서도 독점 영업권을 보장한다고 했지만, 경쟁 약국에 대한 소송에서 패소하고 말았습니다.
![](https://www.imbyun.com/wp-content/uploads/2022/12/221224-집합상가-분양계약-영업제한-효력.jpg)
쟁점 – 분양계약서 및 관리규약상 약국 독점영업권 효력
(1) 김해시 B병원 빌딩 1층 상가 분양
2008년경 신축된 김해시 B병원 빌딩은 1층부터 8층까지 총 15개의 점포로 구분되어 있습니다. 편의상 분쟁 점포를 101호, 102호라 하겠습니다.
① 2008년: 101호 분양
2008년 10월, 101호가 분양됩니다. 101호는 편의점 등으로 이용됐습니다.
② 2009년: 102호 분양 – ‘약국 독점영업권’ 보장
2009년 4월, 102호가 분양됐고, 다음달엔 ‘약국’이 개설됐습니다.
2010년 1월경 102호 분양계약서에 ‘약국 독점영업권’을 보장한다는 내용을 추가했고, 공증인가 법무법인에서 인증도 받았습니다.
(2) 2019년: 관리규약 제정 – ‘102호 약국 독점영업권’ 보장
2019년 9월경에는 B병원 건물에 ‘집합건물 관리규약’이 제정됩니다. 관리규약 제정은 총 15개 구분점포 중 13개를 가지고 있는 B병원 측이 주도했습니다.
관리규약에는 ‘102호의 약국 독점영업권’을 보장한다는 내용이 포함됐습니다.
(3) 2019년: 101호 매매 및 임대, 약국 개설
2019년 8월경 101호 소유자가 한 번 바뀝니다. 새로운 소유자는 2019년 10월경에 101호를 임대 했습니다.
101호 임차인은 2019년 11월경 ‘약국’을 개설하여 운영합니다.
(4) 102호 약국, “분양계약 및 관리규약상 약국 독점영업권 보장받았어” 주장
102호 약국은 ① 분양계약서 및 ② 관리규약에 근거해서 약국 독점영업권을 보장받았기 때문에 101호는 약국을 운영할 수 없다면서 소송을 제기했습니다.
101호 약국의 영업금지는 물론 조제료 수익에 대한 손해배상도 요구했습니다.
(5) 101호 약국, “102호보다 먼저 분양받았고, 관리규약 동의 안 했어” 반박
101호 약국은 ① 102호 분양계약서는 101호가 분양되기 전에 작성된 것이고, ② 관리규약 제정에 동의하지 않았다고 반박했습니다.
판결 – 101호 약국 영업금지 못 해
부산고등법원 창원제1민사부1는 101호 약국의 손을 들어줬습니다. 구체적인 판결 이유는 아래와 같습니다.
(1) 분양계약: 101호 분양할 때 영업제한 의무 없었어
101호 분양계약서에는 영업제한에 대한 내용이 없었습니다. 그런데 101호가 분양된 이후에 102호가 분양되었기 때문에 101호는 102호 분양계약서에 약국 독점영업권이 보장되어 있다는 사실을 알 수 없었을 것입니다.
따라서 101호가 102호의 약국 독점영업권에 관하여 동의하고 수인하였다거나, 102호의 분양계약서 내용을 알고 있었다고 볼 수도 없습니다(증거 없음).
결국 102호는 분양계약서를 근거로 101호에게 약국 영업금지를 청구할 수 없습니다.
(2) 관리규약: 구분소유자 4분의 3 이상 동의 필요 → 부족해
집합건물 관리규약을 제정하기 위해서는 ‘구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상’의 찬성이 필요합니다.(집한건물법 제29조 제1항)
관리규약을 제정한 B병원은 구분점포 13개를 가지고 있고, 소유면적 기준으로 결정되는 의결권을 96% 넘게 가지고 있습니다. 따라서 의결권의 4분의 3 이상의 찬성 요건은 충족됩니다.
하지만 B병원 건물의 구분소유자는 ① B병원, ② 101호, ③ 102호로 총 3명이므로, 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성 요건을 위해서는 구분소유자 3명 모두의 동의가 필요합니다. 그런데 101호는 관리규약 제정에 동의하지 않았으므로 요건이 충족되지 않습니다.
그렇다면 관리규약 제정은 유효하게 설정, 제정되었다고 볼 수 없습니다. 결국 102호는 관리규약을 근거로 한 약국 영업금지도 청구할 수 없습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
노트 – 분양계약서, 관리규약만 믿었다간 낭패
이전 글2들에서 살펴봤듯이, 분양계약서나 관리규약이 상가의 구분소유자들에게 효력을 가지려면 단체적 질서에 편입되는 과정이 필요합니다.
따라서 ‘분양계약서’나 ‘관리규약’에서 독점영업권을 보장하고 있다고 해서 무조건 영업제한 또는 경업금지 의무를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
임변호사님 수고 많으십니다.
서울 강변테크노마트 지하1층 C-003호 소유자 입니다.
C-003호는 26년전 분양시에는”약국”으로 분양 되었으나 처음부터 현재까지 임차인이 “캐쥬얼의류”를 판매하고 있습니다.
지금까지 단한번도 “약국”을 한적이 없습니다. 지하1층 장사가 않되는 점포들이 생기니까.공동임대를 한다고 26년 동안 아무말 없다가 관리단에서 분양업종 준수하라고 2024년3월20부터 현재까지 부과금(10만원/일)을 부과하고 있습니다.관리단에서 장사를 잘하고 있는 점포들까지 이런 횡포로 영업을 방해하고 있습니다.참고로 지하1층 매장 C구역은 150여개 점포50%가 분양업종과 다른 영업을 하고 있습니다. 이러한 경우 어떻게 대처를 해야하나요?.
변호사님의 고견을 듣고 싶습니다.