주택재개발
재개발은 낙후된 지역을 새롭게 다시 개발하는 방식을 말합니다.1
지분 쪼개기
지분 쪼개기는 주택재개발에서 분양권을 늘리는 행위를 말합니다.
주택재개발 분양권은 출자한 부동산이 일정 규모 이상인 때에 주어지는데, 주택 소유자는 토지 지분이 작더라도 분양권을 줍니다. 따라서 주택 수를 늘리는 방법으로 분양권을 늘리는 일이 발생하게 되고, 이를 ‘지분 쪼개기’라 합니다.
아래에서는 구체적으로 살펴보겠습니다.
지분 쪼개기의 발생 원인 – 다가구주택을 중심으로
지분 쪼개기가 가능한 근본적인 원인은 ‘분양대상자 선정기준’에 있습니다. 주택재개발에서 분양대상자 선정기준을 이해하기 위해서는 기본적인 사업구조를 알아야 합니다.
주택재개발조합 구조
재개발은 일정한 구역의 토지 소유자들이 함께 그 구역을 개발하는 것입니다. 아주 단순하게 말하자면, 개발구역의 부동산 소유자들이 부동산(토지 + 건축물)을 출자하고, 개발된 부동산에 대해서 출자한 비율만큼 수익을 가져가게 됩니다.2
주택재개발 분양대상자 선정기준 – 법적 근거
주택재개발조합에서 분양대상자를 선정하는 기준은 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 “도시정비법”)에서 정합니다.
도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 “정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.”라고 정하고 있습니다.
즉, 부동산을 출자한 조합원들 중에서도 일정한 요건을 갖추지 못한 자는 분양대상에서 제외될 수 있는데, 그 구체적인 기준은 시, 도 조례에서 정합니다.
(서울시) 주택재개발 분양대상자 선정기준
시, 도 조례는 각 시, 도별로 다릅니다. 여기서는 서울시를 예로 살펴보겠습니다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 “서울도시정비조례”) 제36조는 주택재개발의 분양대상을 (1) 주택소유자, (2) 90제곱미터 이상 토지소유자, (3) 권리가액이 분양용 최소규모 주택 1가구 추산액 이상인 자 등으로 정하고 있습니다.
서울도시정비조례 제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다. 5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다. 1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다. 4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우 5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다. 6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 ③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다. 1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지 2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지 3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지 ④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
즉, 주택이기만 하면 토지 지분이 아무리 작아도 분양대상자가 될 수 있기 때문에, 주택 수를 늘리면 분양권 수도 늘어나는 것입니다. 지분 쪼개기가 가능한 이유입니다.
(서울시) 주택재개발 분양대상자 선정기준 – ‘주택 수’ 늘리기
주택 수를 늘리기 위해서는, 주택 1채를 부수고 여러채를 지으면 되겠지만 돈이 너무 많이 듭니다. 이에 비해서 아주 쉬운 방법은 ‘다가구주택’을 ‘다세대주택’으로 전환하는 것입니다.
다가구와 다세대는 구분소유 여부에 따른 개념입니다. 다가구주택은 기본적으로 단독소유이고, 다세대주택은 각 가구별로 구분소유자가 있습니다. 분양대상자 선정에서도 다가구주택은 1주택으로 보고, 다세대주택은 각 세대별로 1주택으로 봅니다. 따라서 다가구주택을 구분해서 다세대주택으로 전환하면 분양권도 늘어나는 것입니다.
구분소유 개념은 다음 글을 참조하세요.
[집합상가 영업제한 탐구①] 구분소유, 집합건물이란 무엇인가
(서울시) 주택재개발 분양대상자 선정기준 – 다가구주택의 다세대주택 전환 제한
서울도시정비조례는 “단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우”에는 1명의 분양대상자로 본다고 정하고 있습니다. 즉, 권리산정기준일 이후에 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 세대 수가 늘어난 것은 인정하지 않습니다.
다만, 여기에는 2가지 예외가 있습니다.
예외① – 2003. 12. 30. 이전에 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우
2003. 12. 30. 이전에 단독주택 또는 다가구주택을 구분하여서 다세대주택으로 전환하고 구분등기를 마쳤다면 60제곱미터 이하의 주택을 분양받을 수 있고, 85제곱밑터 이하 주택이 조합원 분양 후 남으면 권리가액의 순으로 상향요청도 가능합니다. 그리고 만약 주거용 전용면적이 60제곱미터를 넘는다면 도시정지법 제정 이전에 적용하던 ‘서울특별시도시재개발사업조례, 서울특별시도심재개발사업조례, 서울특별시주거환경개선사업시행조례’에 따르게 됩니다.
위 예외가 인정되기 위해서는 2003. 12. 30. 이전에 ‘건축물대장 전환’ 및 ‘구분등기’를 모두 마쳤어야 합니다. 구분등기만 하고 건축물대장은 전환하지 않은 경우에는 인정되지 않습니다.(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두10628 판결)
서울도시정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제26조(분양대상 기준의 적용례 및 경과조치) ② 서울특별시조례 제4167호 서울특별시도시및주거환경정비조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 제36조제2항제1호의 개정규정에도 불구하고 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용 총면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련 조례의 규정에 따른다. 다만, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60제곱미터 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다.
예외② – 2009. 7. 30. 이후에 사업시행인가를 신청하였고, 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우
재개발조합의 사업시행인가 신청일이 2009. 7. 30. 이후이고, 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분등기 또는 구분소유등기를 한 다가구주택을 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환하였다면 가구별로 각각 분양대상자로 봅니다.
여기서 말하는 ‘가구별로 지분등기’를 필한 것이 무엇을 의미하는지에 대해서는 다툼이 있습니다. 하급심 판례에서 ‘모든 가구별로 지분등기를 한 경우’만 인정된다고 본 사례가 있는 반면에 ‘일부 가구만 지분등기를 한 경우’에도 인정된다고 본 사례도 있습니다. 부칙상 인정되는 예외규정은 엄격하게 해석해야 한다는 대법원 판례의 입장을 고려한다면, 보수적인 판단이 필요한 부분입니다.
서울도시정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제27조(다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치) 제36조제2항제1호와 제37조제2항제1호의 개정규정에도 불구하고 서울특별시조례 제4824호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1명을 분양대상자로 하여 적용한다.
예외③ – 2010. 7. 16. 이전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정, 고시된 지역은 구 서울도시정비조례 적용
2010. 7. 16. 이전에 이미 ‘기본계획’이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정, 고시된 지역에서 재개발을 하는 경우에는 구 서울도시정비조례(2010 7. 16. 제5007호로 개정되기 전의 것을 말하며, 이하에서 같습니다)를 적용합니다.
서울도시정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제29조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) ② 서울특별시조례 제5007호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정ㆍ고시된 지역은 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제27조 및 제28조에 따른다.
그런데 구 서울도시정비조례는 2009. 7. 30. 이후에 최초로 사업시행인가를 신청한 경우, 1997. 1. 15. 전에 가구별로 지분등기 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받을 가구수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다고 정하고 있습니다. 네, 결국 위에서 본 예외②와 같은 의미가 됩니다.
구 서울도시정비조례 부칙(2009. 7. 30.) 제3조(다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치 등) ① 제27조제2항제1호 및 제28조제2항제1호의 규정에 불구하고 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다. ② 제1항의 개정규정은 이 조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다.
재개발 투자시 분양대상자 판단은…
재개발에서 분양대상자 판단이 문제되는 경우는 다가구-다세대 전환 외에도, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용한 경우, 무허가 주택의 경우 등 다양합니다.
큰 돈을 투자해야 하는 일이므로 신중하고 보수적으로 판단하는 것이 좋아 보입니다.